Investissement Pinel : Deux solutions alternatives pour doper votre rentabilité

Vous êtes nombreux à vous intéresser à l’investissement locatif au travers du dispositif Pinel.

Nous vous proposons d’appréhender les aspects techniques et les limites de l’investissement Pinel et de découvrir deux solutions alternatives, pour utiliser au mieux l’avantage fiscal Pinel et augmenter la rentabilité de votre investissement immobilier.

LES CARACTÉRISTIQUES D’UN INVESTISSEMENT PINEL

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière.

En contrepartie d’un investissement locatif dans un immeuble neuf, l’État octroie à l’investisseur une réduction fiscale de 12% à 21% du prix de revient du logement, en fonction du nombre d’années de location : 6,9 ou 12 ans.

Les investissements immobiliers éligibles doivent être situés dans des zones « Pinel », où existe une forte demande locative et un déficit d’offre. Ces zones sont appelées « zones tendues ».
L’immeuble, où se positionne l’investissement, doit répondre aux normes de construction Bâtiment Basse Consommation (BBC) et doit être conforme à la Réglementation Thermique 2012 (RT 2012).

La location doit être effectuée au titre de la résidence principale du locataire, lui-même sélectionné en fonction de conditions de ressources, définies par la loi Pinel.
Enfin, le loyer est soumis à des plafonds, déterminés par la loi Pinel.

LES LIMITES DE L’INVESTISSEMENT EN PINEL

Un zonage inadapté au besoin

Vous pensez que le zonage établi par l’État est en adéquation avec le marché de l’offre et de la demande locative ?

Il est désormais possible pour des communes situées hors du zonage Pinel d’origine, de bénéficier d’une dérogation préfectorale pour permettre la construction de résidences dédiées au Pinel.

Une question se pose : Quel intérêt pour l’investisseur d’acquérir un actif immobilier à Dole, à Feigères ou encore à Cavalaire ?

Pensez-vous que la demande locative y soit importante ?

Après m’être documenté, il apparaît que l’intérêt d’investir dans ces zones reste limité et représente un risque non négligeable en matière de vacance locative.

Que ce soit pour un investissement Pinel, ou pour un investissement immobilier classique, prenez le temps de la réflexion pour vous rendre sur place, et posez-vous les bonnes questions :

  • L’emplacement correspond-il aux attentes des potentiels locataires ?
  • Quel est l’offre de commerces à proximité de l’investissement immobilier ?
  • Existe-t-il des infrastructures publiques aux alentours : Écoles, Mairie, Police … ?
  • Quelle est l’accessibilité en matière de transports en commun et quel est le réseau routier ?
  • Quel est l’environnement du logement ?
  • L’immeuble est-il uniquement composé de locataires, d’investisseurs en loi Pinel ?

Sélectionner un emplacement en fonction des besoins de la clientèle cible, permet de réduire le risque de vacance locative.

Des prix de vente surévalués

Acheter des produits immobiliers défiscalisés auprès d’intermédiaires, c’est se priver de négocier. Hors, c’est au moment de l’achat que la plus-value s’effectue !

En effet, c’est grâce à votre capacité à négocier que vous pourrez acheter en-deçà des valeurs de marché, et ainsi effectuer une plus-value.

Dans le cadre d’offres d’investissement en Pinel, votre prix de vente comprendra :

  • Le coût d’acquisition du terrain, augmenté des charges du prospecteur foncier,
  • Les honoraires du promoteur immobilier pour réaliser le programme immobilier,
  • Le coût de construction, augmenté des pertes subies par le promoteur au titre du logement social ,
  • Les honoraires de la société de vente, de 10% à 12 % du prix de vente.

En additionnant ces éléments, investir en loi Pinel revient à :

  • Acquérir des actifs surévalués de 15 % à 27% par rapport à des actifs neufs hors dispositif Pinel,
  • Acheter un appartement jusqu’à 49% plus cher, qu’un appartement comparable, dans un immeuble ancien (immeuble construit depuis plus de 5 ans).

Lors de la revente votre bien immobilier se retrouvera en concurrence avec :

  • Des appartements comparables dans des immeubles anciens bien entretenus,
  • Des appartements situés dans de nouveaux immeubles neufs,
  • Les autres appartements de la résidence ou se trouve votre logement, les propriétaires ayant la même idée que vous : revendre à la fin de la période de réduction fiscale.

Ainsi, en achetant un actif surévalué, dans une résidence dédiée au Pinel, vous risquez de rencontrer une moins-value lors de la revente.

Au final, investir dans des programmes neuf dédiés au Pinel, c’est diminuer la valeur de son investissement immobilier.

Une rentabilité en berne

Préférez-vous être libre de fixer vos loyers ou bien voulez-vous que l’on vous impose des loyers inférieurs aux valeurs de marché ?

J’ai une petite idée de votre réponse !

Savez-vous que les plafonds des loyers en Loi Pinel sont inférieurs, de 10 à 30 %, aux loyers généralement constatés pour des logements privés, hors Loi Pinel ?

En effet, pour l’État, le but de la Loi Pinel est de créer des logements en faveur des français, ayant des conditions de ressources supérieures aux critères d’attribution des HLM, mais ne pouvant pas se permettre de payer les loyers pratiqués dans le parc privé.

Par conséquent, des plafonds de loyers ont été constitués, notamment en fonction des niveaux de ressources desdits locataires.

À cette étape, on peut parler d’effet ciseau négatif pour l’investisseur.

D’un côté, l’investisseur achète un actif immobilier surévalué, et de l’autre côté le loyer sera inférieur aux valeurs locatives de marché.

Investir en loi Pinel, c’est donc accepté de diminuer le rendement de son investissement immobilier.

L’emprunt à 100 % : La fausse bonne idée

En vous documentant sur la Loi Pinel, vous avez sûrement dû lire l’information suivante :

  • « Les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers que vous recevez. Vous ne payez donc pas les intérêts générés par l’emprunt, grâce aux loyers que vous percevez »,
  • « Pour diminuer au maximum vos revenus locatifs, empruntez à 100% et bénéficiez de l’effet de levier du crédit immobilier ».

Vérifions le véritable impact d’un emprunt à 100%.

Un investisseur, acquiert un studio à Bordeaux, pour un prix de vente de 136 000 €.

Ce même investisseur, emprunte l’intégralité du prix de vente et des frais de notaire, soit 140 200 €, sur une durée de 15 années.

Le loyer ne couvrant pas intégralement les charges, ni les mensualités d’emprunt, l’investisseur aura un effort de trésorerie mensuel moyen de 645 €, tout au long de la durée du prêt immobilier.

Au total, sur 15 ans, l’investisseur aura donc déboursé : 116 100 €.

À partir de la 16e année, l’investissement lui permettra de générer des recettes locatives.

Il lui faudra attendre la 45e année, pour que les recettes locatives soient supérieures au montant déboursé, durant les 15 premières années.

« Oui mais il est devenu propriétaire d’un appartement », me direz-vous.

À la bonne heure !

Certes, l’immobilier est le seul investissement pouvant se faire à crédit, permettant de générer des revenus sans débourser d’argent.

À condition toutefois, d’avoir, au préalable, calculé le montant minimum d’apport, pour que l’opération s’autofinance sur la durée de l’emprunt, ou qu’à défaut, les sommes déboursées puissent être récupérées en un minimum de temps.

Fiscalité en Loi Pinel : Un avantage en trompe-l’œil

Il vous suffit simplement de taper « investissement Pinel » sur votre moteur de recherche et vous tomberez nez à nez avec ce type d’annonce alléchante : « Bénéficiez jusqu’à 21% de réduction d’impôt ».

Mais de quoi parle-t-on ?

21% du prix de revient de l’actif immobilier pour une période de location d’au moins 12 ans, dans la limite d’un prix de revient maximum de 300 000 €.

Concrètement, l’investissement en Pinel vous permettra d’obtenir une réduction d’impôt annuel de 2% du prix de revient, de la 1e à la 9e année ; puis de 1% du prix de revient, de la 10e à la 12e année.

À côté de cela, l’État vous propose, pour tout investissement immobilier à but locatif, de déduire, notamment, vos intérêts d’emprunt, de vos revenus locatifs.

Si les premières années, cette déduction vous permettra de déclarer des revenus locatifs moindres, qu’en sera-t-il après 12 ans ?

À cette date, plus question de compter sur une réduction fiscale, et vos intérêts d’emprunt déductibles auront diminué comme peau de chagrin, entraînant une augmentation exponentielle de votre base d’imposition, et donc de votre impôt.

Si nous reprenions notre exemple d’investissement à Bordeaux.

L’avantage fiscal obtenu correspond à 21% du prix de revient, soit 29 442 € répartis sur 12 années.

À partir de la 13e année, à revenus du travail comparables, l’imposition sur le revenu, d’un investisseur en Pinel, sera sensiblement égale à l’imposition qu’il aurait eu, s’il n’avait pas investi en Pinel.

Pire, à l’issue du remboursement du prêt, l’imposition de l’investisseur Pinel sera supérieure à l’imposition qu’il aurait eu, s’il n’avait pas investi en Pinel.

Là, je vous entends objecter : « Mais l’investisseur va revendre son bien au bout de l’intérêt fiscal ».

Oui, l’investisseur aura cette possibilité, comme l’ensemble des autres investisseurs de l’immeuble, entièrement détenu en Loi Pinel.

Avec une offre abondante, et face à la concurrence d’appartements comparables, dans des immeubles neufs ou des immeubles anciens bien entretenus, les prix de vente seront nettement inférieurs au prix de revient.

En définitive, son avantage fiscal sera grignoté :

  • Par l’augmentation de l’imposition sur le revenu, au-delà de la dernière année de réduction d’impôt,
  • Par la moins-value au moment de la revente.

Lors de tout investissement immobilier, vérifiez et calculez toujours les conditions de revente.

SOLUTION ALTERNATIVE : ACHETER UN APPARTEMENT DANS UN IMMEUBLE NEUF NON DÉDIÉ AU PINEL

Pour limiter le risque de moins-value à la sortie de l’investissement, il est possible d’investir dans des immeubles neufs, situés dans des zones Pinel, mais non dédié au Pinel.

Avantage : Vous n’avez plus à supporter les honoraires des sociétés de vente de produits défiscalisant.

Vous avez la possibilité de négocier le prix de vente de l’appartement, directement avec le promoteur.

Ainsi, vous bénéficiez des avantages d’un immeuble neuf tout en évitant la surcôte d’un programme immobilier neuf dédié au Pinel.

Les promoteurs immobiliers seront plus enclins à négocier les derniers appartements restant à vendre. Attention : Ces appartements sont généralement moins bien situés dans l’immeuble (rez-de-chaussée sur rue, etc.). Il vous faudra alors consentir une réduction de quelques dizaines d’euros sur le loyer mensuel, pour être compétitif et attirer les locataires.

Avant de vous lancer dans ce type d’investissement, calculez toujours la rentabilité entre le montant d’acquisition et le loyer potentiel.

SOLUTION ALTERNATIVE 2 : RÉALISER À PLUSIEURS SON PROPRE PROGRAMME

Avoir la main sur le prix du terrain et le prix de construction, pouvoir négocier le taux d’emprunt, définir la rentabilité en fonction des plafonds de loyers : Autant d’avantages qui vous sont acquis, lorsque vous créez vous-même votre propre investissement locatif en Pinel.

Découvrons ensemble, les étapes clés pour effectuer vous-même, votre investissement en Pinel.

« Tout seul on va plus vite, ensemble on va plus loin »

Se mettre à plusieurs pour investir vous offre la possibilité de pouvoir emprunter davantage, et donc de pouvoir construire un immeuble de maximum 10 appartements.

En outre, investir à plusieurs dans la construction d’un petit immeuble, au lieu d’investir seul dans un unique appartement, vous permettra de diminuer les risques locatifs.

Définir une stratégie d’investissement Pinel en béton

Qui seront vos futurs locataires : Un jeune couple, une famille avec enfant ?

Cette première question, va vous permettre de déterminer les besoins de votre clientèle cible, et donc de définir l’emplacement et la superficie nécessaire pour réaliser votre projet.

Concernant l’emplacement, l’immeuble devra être implanté au sein d’une zone Pinel, idéalement à proximité d’une grande ville, au pied d’un axe routier et des réseaux de transports en commun, au sein d’une zone offrant des infrastructures publiques (écoles, Poste, etc.), et un ensemble de commerces de proximité.

S’agissant de la superficie nécessaire à votre projet, pour un immeuble de 4 appartements de 50m2, il vous faudra construire un ensemble de 260 m2, soit deux maisons mitoyennes, ou un petit immeuble avec un étage.

Vous savez maintenant ou vous souhaitez investir et quelle surface est nécessaire.

Vous pouvez trouver sur Internet, ou auprès d’agences immobilières, les terrains disponibles, ou les maisons pouvant faire l’objet d’une rénovation, afin d’être éligible à la Loi Pinel.

En effet, les logements Pinel doivent répondre, aux normes des bâtiments basse consommation « BBC », ainsi qu’à la réglementation thermique 2012 : « RT 2012 ».

À l’issue de cette étape vous connaissez le montant dont vous avez besoin pour investir.

Trouver le financement

En connaissant les plafonds de loyer pratiqués dans la zone que vous avez sélectionnés, définissez un plan financier sur la durée du prêt, idéalement 15 ou 20 ans.

En comparant les charges et les échéances d’emprunt, avec les recettes locatives, vous pourrez déterminer avec précision le niveau d’apport nécessaire pour que le projet s’autofinance.

Ensuite, présentez votre projet à plusieurs établissements bancaires et négociez :

  • Le taux d’emprunt,
  • Les assurances emprunteur,
  • Les conditions de sortie de l’emprunt.

Trouver le terrain et faire construire

Vous connaissez votre montant d’investissement, recherchez maintenant avec précision le terrain.

Dans le même temps, prenez rendez-vous avec des constructeurs et des architectes, idéalement situés sur le territoire d’implantation de votre projet.

En effet, ces derniers seront à même de mieux maîtriser les contraintes techniques, liées à la zone de construction de votre futur immeuble de rapport.

Lors de la négociation, pour sélectionner votre constructeur et votre architecte, gardez à l’esprit que la qualité de construction est le facteur principal de choix.

En effet, une meilleure qualité vous permettra, de mieux maîtriser vos charges d’entretien et de réparation, et de conserver dans le temps, un immeuble en bon état.

Le projet est défini avec votre architecte et vous avez trouvé l’emplacement idéal.

Vérifiez son raccordement aux réseaux de distribution d’énergie et d’évacuation des eaux usées. Si votre terrain n’est pas raccordé, utilisez cet élément lors de la phase de négociation.

Vérifiez toujours le plan local d’urbanisme et les obligations faites aux nouvelles constructions.

Vous avez déterminé un prix d’acquisition avec le vendeur du terrain, formulez-le en signant un compromis de vente.

Pour protégez votre acquisition, indiquez dans les conditions suspensives, l’ensemble des éléments nécessaires à la réalisation de la vente, tel que, par exemple, l’obligation d’obtenir un certificat d’urbanisme pré opérationnel.

Ce document, fourni par la mairie et les services techniques départementaux, vous indiquent avec précision si votre projet entre dans le cadre du plan local d’urbanisme.

Il ne vous reste plus qu’à régulariser la vente auprès du notaire et à commencer la réalisation de votre projet.

À l’issue de la construction vous pourrez mettre en location les différents appartements et commencer à percevoir vos loyers.

Michael VILVANDRE

Conseil en investissement immobilier

Vous souhaitez vous enrichir grâce à l’investissement immobilier et profiter au mieux de la loi Pinel ?
Achat de votre résidence principale ou secondaire, investissement locatif, gestion de patrimoines immobiliers, transmission, revente, nous intervenons sur l’ensemble des métiers de l’investissement immobilier, pour vous permettre d’atteindre vos objectifs immobiliers.
Au travers d’un réseau confiance, nous sommes à votre écoute, pour vous guider et vous accompagner, dans la réalisation de vos projets immobiliers.